横浜,不動産｜【不動産用語あれこれ】借地権ってどうなの？ | 横浜の不動産はセンチュリー21マイホーム

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【不動産用語あれこれ】借地権って何だろう

【不動産用語あれこれ】借地権ってどうなの？

あれ、この物件相場より安いんじゃない？という時に広告や図面をみると「借地権」と記載があることがあります。
大まかにはこの借地権は債権が物権かという分類で

1.賃借権（債権）

2.地上権（物権）

に分類できます。
1の賃借権は、地主さんと、土地の借主さんが契約を結ぶことにより土地を貸し借りしているもの
2の地上権は、その土地自体に権利として使う権利が付いているもので、土地の登記にも地上権として登記されていたりします。（物についている権利で物権ということですね）
マンションでたまに地上権というケースを見ますが一戸建ての場合はほとんどが賃借権です。

この賃借権か地上権か、という分類とは別に

①.旧法借地権　　

②.普通借地権

③.定期借地権

④.事業用借地権・事業用定期借地権

⑤.建物譲渡特約付借地権

①の旧法借地権、というのは、②の普通借地権に対しての言い方で、借地借家法による普通借地権よりも前からある、借地法による借地権が旧法借地権、と呼ばれています。

更新があるかないか、更新をした後の期間の定め方、土地の利用目的などによって法律の定めが異なります。
簡易的な表にしてみると

	存続期間	更新
旧法借地権	堅固　　30年非堅固　20年	堅固　　30年非堅固　20年
普通借地権	30年	1回目　20年　2回目　10年
一般定期借地権	50年	なし
建物譲渡特約付借地権	30年	なし

※期間、更新の年数はそれ以上であればその年数となります。

横浜、川崎エリアで良くみるのは、旧法借地権のタイプ。
いわゆる、昔から借地だったところが引き継がれているものです。
普通借地権については、一度、借地権を設定すると地主側から借地権者に立ち退いてくれというには正当事由が必要になるのは旧法と変わらず、土地を返してもらうことが実質的にはかなり困難になるといった事情からか、新たに借地権を設定するというケースは限られた場合のみとなるため、あまり見かけない気がします・・・

地主の側から立ち退きを要求するのが難しい旧法、および普通借地権ですが、所有権の場合と比べてみると、どんな差があるのでしょうか。

Ⅰ.毎月、地代が掛かる

Ⅱ.更新の時に更新料が掛かる

Ⅲ.建替え、譲渡の時に地主の承諾、および承諾料が掛かる

所有権の場合には掛からないものが掛かってきますが、だからと言って単純に損だ、得だと言って片づけてもしまえません。
こういった費用が掛かったり、これらの費用を払い続けても完全に自分のものになるわけではないといったところから、所有権の場合と比べて借地権の方が価格が安いということが所有権との大きな違いとしてあります。
また、土地は所有権ではないので固定資産税・都市計画税は賦課されません。

実際に借地権の物件を検討する際に、自分がその場所で一生住み続けたとして、一生涯での総費用としてどうか、という形で所有権の場合と比べてみるのも一つかもしれません。

例えば、一方は土地所有権の新築戸建の購入時費用は4000万円、もう一方は借地権付きの新築戸建は3000万円だとします。土地、建物の大きさ、立地などは仮に同等とします。
土地の固定資産税・都市計画税を年額で6万円、地代を1.5万円、更新料を100万円として試算をしてみましょう。
計算を簡単にするため、購入価格＋諸費用=購入時費用とし、購入時費用を35年ローン、金利1％で返済し続けると仮定し、建物についての税金は同じなので差額をみる上では無視しちゃいます。
（※将来的な地代や更新料等については土地賃貸借契約書で定められている場合と、具体的に定められていない場合があります。）

50年間で掛かる費用は

土地所有権の場合　毎月11万2914円×35年×12カ月＋6万円×50年＝5042万3880円

借地権付きの場合　毎月8万4686円×35年×12カ月＋1.5万円×12カ月×50年＋100万円×2＝4656万8120円

この場合だと、50年住み続けた総額としては借地権の方が約380万円ほど少なく済んでいます。
もちろん、売却をする時には所有権の方が元々1000万円高く買っているので、売却時の差額も購入時の差額、1000万円くらい高く売れるとみるのが妥当でしょう。

ただ、売らずに自分が住み続ける、という前提でみれば、地代、更新料などがあっても、初期費用の差が大きければ十分に検討の余地、価値があるとも言えます。
なお、物件価格、地代、更新料などの具体的な金額によっては、この50年間での試算の結果が逆転する場合もございます。例えば、他は同条件として地代が2.5万円とした場合、50年間で掛かる費用は

借地権付きの場合　毎月8万4686円×35年×12カ月＋2.5万円×12カ月×50年＋100万円×2＝5256万8120円

となります。
なので、地代と物件価格のバランス、というのもチェックしておきたいところですね。
ただ、この50年というのも仮にこの期間で試算をしたら、としての一例であって、その期間での費用の多い、少ないを判断基準にすべき、ということでもありません。

その場所で、その月々の費用で、そして30年、40年、50年を見据えた費用のバランスをトータルで考えてみて、
自分自身が納得できればそれが一番、大事なことです。

不動産の費用面はあくまでも検討材料の一つです。
不動産は一つ一つがオンリーワン、金銭的なことも大事ですが、そこに住みたいかどうか、とういのも長く住む上では大きな要素です。
借地権の場合もだから良い、だから悪いということはありません。
ただ所有権とは異なる費用が掛かることを見据えて将来的な計画を考えておくと安心ですね。
（更新料も、旧法であれば20年毎に掛かる、と分かっていれば、その時期が近づいてから慌てるのではなく、計画的に用意もきれば、例えば更新料が100万円としたら1年あたりで5万円です。）

絶対的な判断基準ではありませんが、借地権の物件を検討する一つの方法として捉えてもらえれば幸いです。

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