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基本

【違反建築物と既存不適格建築物】

【違反建築物と既存不適格建築物】

どちらも現行の法律では同じ建物を建てることができないということは同じ。
ただ、既存不適格建築物は、建築した当時は適法だったものが、法令、条例などが変わったために、現行法規に適合しなくなってしまった、いわばやむを得ないものであるのに対し、違反建築物は、何らかの行為によって、その時点での法規に適合しなくなったものということで大きな違いがあります。自分から適合しなくなるようにするから、違反、ということです。

違反建築物と既存不適格建築物、たとえばどんなケースがあるのか、それぞれ幾つかあげてみましょう。

違反建築物

・建物を建てる最初の時点でそもそも建築基準法に違反する建物を建ててしまった。
ひと昔前は、建築の許可を取ってその通りにちゃんと建てられています、という検査済証というのを取得することについて、それほど厳しくない時期がありました。なので許可を取ったものと違うものを建ててしまった、なんてことも結構あったみたいです。

・増築して違反建築物になってしまった。
これも今は工務店もコンプライアンス的にほとんどやらなくなった（はず）のですが、敷地に余裕があるからと、横に建物を広げたり、あとは、最初から増築する予定で吹き抜けを設計上つくっておき、その吹き抜けに床を張って部屋にしてしまったり。本来なら80㎡の延床面積しか建たないところに90㎡の建物ができるというわけです。吹き抜けの場合、外から見ても違反建築物とは気づかれにくいため、割と横行していた手法です。

・敷地の一部を売却したために建ぺい率、容積率、斜線制限などに抵触することになってしまった。
庭先があるから売却したがために、というケースもたまに見受けられます。

いずれの場合も、違反建築物、となると場合によっては是正命令が出されたりというリスクがあります。（自分で違反をしておいてリスク、というのもおこがましい話ですが。ただ、違反建築物と気付かずに購入した場合は悲惨です・・・）


既存不適格建築物

・用途地域、建ぺい率、容積率などが後から変わってしまった場合。
違反建築物ではないので是正命令は出ませんが、同規模の建築物を新たに建てることが出来ない場合があります。

・計画道路のために土地が買収された場合。
これはマンションで良く見受けられます。マンションは広い通り沿いに建っていることも多く、道路拡幅の影響を受けるケースも多いためでしょう。




購入に際して気を付ける点
住宅ローンを使って購入をしよう、という場合、既存不適格建築物の場合であれば比較的多くの金融機関で取扱いが可能です。
ただ、違反建築物となると、そもそも門前払いであったり、その違反の程度がごく僅かであるなど、門戸は狭くなります。
ということは、何かの理由で将来売却をしよう、という時にも売りづらい、ということに陥ることに・・・
なので、売りに出ている違反建築物も相場より安くなっていたりしますが、是正命令を受けるリスク、売りづらい、というリスクをしっかりと認識して判断したいものですね。