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繰上げ返済ってした方が良いの？～その1～

繰上げ返済ってした方が良いの？
住宅ローンを借りたら、余裕があるなら早目に繰上げ返済をした方が良いという話を聞いたことがあるかもしれません。

2つの方向から、ここに「？」がつく理由をお話し致します。
ただちょっと２つだと内容が多くなるので、今回はその１として、投資をした場合との比較のお話です。
その２はまた別の機会に。

単純に利息の軽減効果に焦点を当てれば、その損得では繰上げ返済をした方がお得。
繰上げ返済をするタイミング（ローンの残り期間、残債、金利）によってその効果の出方は異なりますが、
例えば、ローンの残り期間が30年、残債が3000万円、金利を1％として、ローンの期間を1年間短縮するために幾ら繰上げ返済をすれば良いのか、その時の利息軽減効果についてみてみましょう。

約86万円を繰上げ返済すると、1年分の元金が減るので、1年分のローン（9万6492円×12＝約116万円）との差額、
30万円分の利息が軽減されたことになります。
おー、お得！

でしょうか？

まず86万円の現金を、運用した場合、30年で30万円増やす可能性について。
東証1部上場の会社の2021/4時点での単純配当利回りは1.72％となっています。
※東京証券取引所　統計資料　2021.5時点

86万円を東証1部の株式に平均的に投資した場合（たとえば日経平均やTOPIXの指数に連動する商品に投資をすれば、それに近いことが可能です）

1年後に配当を
86万円×1.72％＝1.47万円
この配当はお小遣いや貯蓄に回したり、あるいはさらに投資に回したり。

もちろん景気の変動により、投資した元本が増えたり、減ったりもありますが、
増えることもあれば、減ることもあるなら、一旦、試算上は増えもせず、減りもせずとして
30年間、同じ配当を受けとったとすれば

1.47万円×30年＝44.1万円

となります。これは、毎年の配当を再投資しない場合で再投資をして元本を増やしていけば、そこに対して配当がまたつきますので、もっと効果が出てきます。

なぜ、こうなるかというと、住宅ローンの金利が低いため、繰上げ返済の効果が出づらいから。
今、変動金利であればこの試算の金利1％よりもっと低い金利で住宅ローンを利用出来ます。
そうすると、ますます、繰上げ返済の効果が小さく（なくなるわけではないです）なることに。

もちろん、投資は元本保証されないのでそのリスクは有りますが、投資によってインフレリスクをカバーしたりということにもつながります。
今、長期の積立を促進するため、NISAや積立NISAなど、優遇措置もあるので、繰上げ返済の原資を一部、そちらに回してみてはいかかでしょうか。