住宅取得時の贈与、どんな方法が良い？ | 横浜の不動産はセンチュリー21マイホーム

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住宅取得時の贈与、どんな方法が良い？

住宅購入で資金援助を受ける場合、どうしたらいい？

大まかには、
基礎控除、相続時精算課税制度、直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税の特例
が税金上の制度して挙げられます。

基礎控除
その年に受けた贈与から110万円を引いた金額に贈与税が掛かる、というものです。
なので、そもそも110万円以下の贈与であれば贈与税は掛からないということです。

相続時精算課税制度
父母から子へ、または祖父母から孫への生前贈与について、2500万円までは課税せず、それを超える贈与について一律20％の贈与税率で課税します。
相続発生時には、この制度を適用後にした贈与を相続財産に加算して相続税を計算します。
既に払った贈与税よりも相続税が少なければ贈与税が還付され、足りなければその分を納税することになります。
結局は、これで節税になることはないのですが、相続をまたずに生前に贈与しやすくなることがポイントです。
ただし、相続時精算課税制度を適用すると、その後、その贈与者からの贈与については基礎控除が使えなくなります。

※住宅取得資金の場合、贈与者に年齢制限はありませんが、受贈者については20歳以上(2022年4月以降は18歳以上）であることの他、取得する住宅についても条件がございます。詳細は国税庁HPなどでも最新の情報をご確認下さい。

直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税の特例
直系尊属（父母や祖父母）からの住宅取得のための贈与の場合、非課税の枠があります。
（こちらも上記、相続時精算課税制度と同様、取得する住宅について条件がございます）

永続的な制度でなく、一旦、下表のような期限、非課税枠となっています。

家屋の消費税が10％の場合（売主が課税業者である場合）

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成31年4月1日～令和2年3月31日	3,000万円	2,500万円
令和2年4月1日～令和3年12月31日	1,500万円	1,000万円

それ以外の場合（売主が個人や、非課税業者である場合や、消費税率が10％ではない場合）

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
～平成27年12月31日	1,500万円	1,000万円
平成28年1月1日～令和2年3月31日	1,200万円	700万円
令和2年4月1日～令和3年12月31日	1,000万円	500万円

ケーススタディ
では、例えば、取得する不動産、その他、諸要件は満たしているとします。
子が父から5000万円の贈与を受け、省エネ住宅を消費税10％で取得する場合、どうするのが有利でしょう？

幾つかのパターンでメリットと、気を付けるポイントをみてみましょう。

1.相続時精算課税制度を使う場合
相続時精算課税制度を使うので、基礎控除はありません。
5000万円－1500万円－2500万円＝1000万円
に対して20％で課税されるので、200万円の贈与税が掛かることになりますが、メリットとしては、やはり今使える大きな2500万円の枠。必要とする世代に財産を移転しやすくなる制度ということですね。

注意点としては、翌年以降、暦年贈与での基礎控除は使えなくなるので、この場合、父が今後、贈与で援助をした場合も20％の贈与税率が適用されます。

2.非課税枠を超える部分は父から子への貸付とする場合
この場合、今、贈与税は掛かりません。
注意点としては、しっかりと貸し借りの契約書（金銭消費貸借契約書）を作成し、返済が完了するであろう常識的な期間での返済であること、適正な利息を付すこと、本当に定期的に返済を履行することが必要となります。
たとえば、父親が65歳で、35年返済、金利0、ある時払いでは贈与としてみなされるでしょう。
ただ、実際に返済を履行していくにしても、暦年贈与は使えるので、その贈与とで実質の負担感を軽減することは可能です。
また、全額を返済する前に贈与者’（ここでは父）が亡くなった場合、そのお金を貸している、という債権は相続財産となります。他に相続人がいる場合、その他の相続財産の額にもよりますが、他の相続人から残債の返済を求められる可能性もあるので、できれば、この債権を受贈者が単独で取得するように遺言を作成しておいてもらうと良いでしょう。

3.非課税枠を超える部分について、贈与者が不動産の持分を持つ場合
こちらであれば、今、贈与税は掛かりません。相続時に父親の持分を相続で取得する形をとれるようにしておきましょう。（他に相続人がいる場合は、父親の持分が当たり前に相続できるわけではありません。遺言書でしっかりと相続人を指定しておいてもらうことが必要です。）
相続時には相続税評価額でみなされれば、節税の効果も期待できます。
ただ、贈与時から間もないうちに相続が発生した場合など、状況によっては相続税評価額ではなく、出資相当額を元にした評価となる可能性もございます。
あと、これは損得、というよりも気持ちの問題ですが、夫婦で家を買う場合に、配偶者の親が持分を持つ、ということに抵抗感があるということは、人によってはあるかもしれません。

最後に
その時に援助を受ける額と、その他の、相続財産となるであろう資産がどれだけあるかで対策は変わってきます。
また税制も変わっていくものなので100％これが有利、と言い切れる対策もありませんが、今、見えているもので対策をとり、定期的にその対策が有効であるかを見直していくことが大事です。