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購入した自宅を賃貸に出すことになったら、税金ってどうなるの？

購入した自宅を賃貸に出すことになったら、税金ってどうなるの？

やっと気に入る家が見つかって購入をしたのに、転勤が決まって引っ越さなければいけない、そんな時に、一旦、賃貸に出そう、というケースは良くあります。

ただ、一時的に賃貸に出すだけだから、ということで家賃収入を申告せず、という人も結構、見受けられます。
当たり前ですが、収入があれば基本的には確定申告をしなくちゃいけません！
後で税務署に脱税として指摘されたりということはもちろん、事情が変わって、そこを賃貸に出したまま、別に家を買いたいとなった時に、既存の住宅ローンがあるという場合には新規の住宅ローンが思ったように組めない、ということにもなりかねません。

ちょっと横道にそれますが、住宅ローンを組んで購入した家を賃貸に出す場合、借入中の銀行には事情をちゃんと説明しておきましょう。
自分が住むための不動産ということで低金利で住宅ローンを貸し出している以上、勝手に賃貸に出した場合、条件違反と言われた場合に言い返すすべもありません。
事情を説明したことで、金利の条件が変わったり（変わらなかったり）あるかもしれませんが、後から一括返済を求められても困ってしまいますよね。

実際に、税金ってどのくらいかかるものなの？

たとえば、住宅ローンが毎月10万円で、賃料を毎月10万円としたら、トントンだから税金はかからないのでしょうか？
（固定資産税・都市計画税などの負担は別にありますが）
ところがそう単純ではありません。

話を簡単にするために、ちょうど1月1日から一年通して貸し出した場合で考えてみましょう。

収入は
10万円×12カ月=120万円
これは分かりやすいですね。

収入から経費を引いたものが所得として課税されますが、この経費として認められるのが

減価償却費、借入金の利息、固定資産税、都市計画税などです。
借入金については、利息分は経費として計上できるのですが、元金返済部分は経費として認められないんです！
（毎年の経費として認められないだけであって、将来、売却をするときの取得費に組み込まれていくことになります。）

対象の年の利息分を仮に30万円、減価償却費を50万円、固定資産税を10万円、以上を経費として算入できる金額とした場合、

120万円－（30万円＋50万円＋10万円）＝30万円

が他の所得（給与所得など）に加算されて税金が計算されることになります。

トントンなのに税金が掛かるの～？と思われるかもしれませんが、住宅ローンの元金は減っていっており、現金という形ではなく、債務が減るという形で資産が増えている形です。
その不動産を売却する時には、ローンが減っている分、その時に手元に現金が残るという、そういうことです。

実際の税額は・・・
これは、元の所得がいくらかによって変わってきます。
所得税の大まかな仕組みとして、収入から控除できるものを控除した残額が課税所得となり、その課税所得に対して累進課税で税金が掛かってきます。

給与収入が500万円で、扶養家族が配偶者のみという場合
給与所得控除（144万円）、社会保険料控除（仮に70万円）、基礎控除（48万円）、配偶者控除（38万円）などが控除の項目として挙げられます。
その場合、元々の課税所得は
500万円－（144万円＋70万円＋48万円＋38万円）＝200万円
となります。

200万円から30万円、所得が増える場合

30万×10％=3万円、所得税が増えることになります。

他、復興特別所得税、住民税を合計約10％とすると
30万×10％＝3万円

3万円＋3万円＝約6万円が税金の増加分となります。

元々の収入が高いと税率もそれにつれて高くなってきます。

例えば、元々、課税所得が600万円の人が所得が30万円増えると、
30万×（20％＋約10％）＝約9万円が税金の増加分となります。

税金、払いたくない、と思うかもしれませんが、後から追徴課税されるかもと、ビクビクしながら過ごすよりも、払うものはちゃんと払ってしまいましょう（当たり前の話ですが・・・）
決して、損をしている訳ではありませんよ～。

※税率、各種控除額等は2021年8月時点での国税庁HPによるものであり、実際にその時の税法、税率等が適用となります。