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【配偶者居住権の評価】の考え方

【配偶者居住権の評価】の考え方

相続時に配偶者居住権というのを設定できる、という話をこの前にちょっとしました。
その評価額の計算方法は国税庁のHPによると

とされています。
これをパッと見て意味が分かる人は、なかなかの強者でしょう。

順を追って、図を見ながら理解すると、この式の意味が見えてきます。
これを理解することが一般の多くの人にとってどれだけの意味があるかはさておき・・・
ただ、ここで出てくるものは資産の評価などの根底にある考え方の組み合わせになっているので、眺めながらでも最後まで見てもらえると、どこかで、あ、あの時の考え方と同じだ、と思い出すことがあるかもしれません。

まず、建物は年々、価値が定額で下がっていきます。（ここでは耐用年数－経過年数－存続年数＞0の場合を考えます）

まず、配偶者居住権が終了する時点での建物の評価を調べます。終身の配偶者居住権の場合、平均余命から終了時点を計算上、求めます。（そこで必ずしも終了する訳ではなく）

赤い矢印のところを配偶者居住権の終了時点としましょう。


終了時点では配偶者居住権が終了するので、配偶者居住権の評価はゼロ。
ということは上の図の、終了時点の評価額は、配偶者居住権の設定のない建物の評価額ということになります。


さて、ここで一旦、話は脱線して複利原価率、という考え方にちょっと触れてみましょう。

複利原価率って？
10年後にもらう100万円と、今、もらう100万円、どっちが嬉しいですか？
大抵の人は、今、ですよね。
今は預金をしていてもほとんど利息は付きませんが、国債を買ったり、株を買ったり、10年の間に運用をすれば、
今、100万円をもらったら10年後には110万円になっていたり、120万円になっていたりする可能性がありますからね。
つまり、今の100万円は10年後の100万円より価値がある、と考えることも出来るわけです。
毎年a%で運用できるとすると
1年後には　100万円×(1+a/100) 円
2年後には　100万円×(1+a/100)×（1+a/100)円
・・・
10年後には　100万円×{}
となりますね。
これを逆算すると、10年後にもらう100万円は今の価値にすると
100万円÷{(1+a/100)×（1+a/100)×・・・×（1＋a/100)}
となるという考え方をすることが出来ます。

この
÷{(1+a/100)×（1+a/100)×・・・×（1＋a/100)}
の部分を係数としてみて（この場合は利率a、期間10年の）複利原価率、と呼びます。
まあ、平たく言うと、10年後の100万円が今、どのくらいの価値があるかを計算するための係数です。

で、今、考えている配偶者居住権では、この期間を配偶者居住権の存続期間、利率を法定利率、としたものを用います。

そうすると、何が分かるかというと、所有権の時価（配偶者居住権の評価を除いた評価）が分かります。
相続時点での建物の評価額から、この所有権の時価を引けば、配偶者居住権の評価が出てくる、という訳です。


では、仕上げに、終了時点の評価額をどう求めるかを考えてみましょう。
これは図形の相似をベースに考えていきます。（相似、こんなところで役に立つとは・・・）




青い線を斜辺として、耐用年数－経過年数を底辺とする直角三角形
青い線を斜辺として、耐用年数－経過年数－存続年数を底辺とする直角三角形
この二つの相似の三角形から、終了時点の評価額が求められます。

終了時点の評価額：居住建物の相続税評価額＝（耐用年数－経過年数－存続年数）：（耐用年数－経過年数）

算数を思い出して

終了時点の評価額＝居住建物の相続税評価額×（耐用年数－経過年数－存続年数）÷（耐用年数－経過年数）

となります。

そうすると、

所有権の時価
＝終了時点の評価額×複利原価率
＝居住建物の相続税評価額×（耐用年数－経過年数－存続年数）÷（耐用年数－経過年数）×複利原価率

配偶者居住権の評価
＝居住建物の相続税評価額-所有権の時価
＝居住建物の相続税評価額－居住建物の相続税評価額×（耐用年数－経過年数－存続年数）÷（耐用年数－経過年数）×複利原価率


おー、最初の式が無事、導かれましたね。


FPの資格を取ってみようかな、という方以外に最後まで読んでくれた人がどれくらいいるのか不安です・・・