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【特定居住用財産の買換え特例】ってお得なの？

【特定居住用財産の買換え特例】ってお得なの？



自宅を買換えようと思った時に、売却益が出ることがあります、その時の譲渡所得に対して譲渡所得税・住民税をそのまま納めるか、3000万円控除の特例を使うか、この特定居住用財産の買換え特例を使うか、など幾つか選択肢があります。
※特定居住用財産の買換え特例については2021年末までの譲渡が条件となっています。
※それぞれ適用期限、居住期間、所有期間、その他の要件がございます、最新、詳細な情報は国税庁HP等でご確認下さい。

【特定居住用財産の買換え特例】ってお得なの？、というお題については、結論から先に言ってしまうと、あくまでも課税の繰り延べ（先送り）なので、お得、ということではありません。また住宅ローン控除との併用も出来ないので、注意が必要です。
では、どういった時に使うメリットがあるのか、具体例を見ながら考えていってみましょう。

ケーススタディ
取得費が1000万円の自宅を6000万円で売却（譲渡）し、5000万円の家に買換えました。
譲渡時に掛かった費用は200万円、購入時の取得費用を400万円とします。
所有期間、居住期間、買換え資産などの他の要件は満たしているものとします。

A）何も特例を用いずに譲渡所得税・住民税を納める場合

譲渡所得　6000万円－（1000万円＋200万円）＝4800万円
譲渡所得税・住民税　4800万円×20.315％＝975万1200円・・・①

結構な額になりますね・・・
納める税金を差し引いた、実質の手取り額は
6000万円－200万円－975万1200円＝4824万8800円
となります。
買換え先の購入にも諸費用が掛かりますので、足りない分を自己資金や住宅ローンでまかなう必要がでてきます。
なお、この場合、他の特例との併用がないので、住宅ローンを組む場合、他の要件を満たしていることを前提に受託ローン控除を使うことも考えられます。


B）居住用の3000万円特別控除と、10年超所有軽減税率の特例を用いる場合
譲渡所得　6000万円－（1000万円＋200万円）－3000万円＝1800万円
譲渡所得税・住民税　1800万円×14.21％＝255万7800円・・・②

だいぶ税額は抑えることができました。
なお、住宅ローン控除との併用はできません。

C）特定居住用財産の買換え特例を用いる場合
譲渡収入　6000万円－（5000万＋400万円）＝600万円
取得費・譲渡費用　（1000万円＋200万円）×600万円/6000万円＝120万円
譲渡所得　600万円－120万円＝480万円
譲渡所得税・住民税　480万円×20.315％＝97万5120円・・・③

さらに今、納める税額は抑えられました。
ただ、ここで注意が必要なのが③は本来①であるべきものを繰り延べしているということです。
今は納めなくて良いというだけで、いずれ、買換え先として購入した資産を売却をする際には差額を納めることになります。なお売却時には取得費は譲渡資産の取得費が引き継がれ、取得時期は引き継がれないので、買換え資産をもし将来売却する時に、短期譲渡での税率の計算となると、取得費は低い、税率は高い、と泣きっ面に蜂、となりえるので要注意です。

現自宅の取得費、譲渡価格、買換え先の代金などのバランスによって、試算結果の比較も変わってきますが、大まかに、こんな制度なんだ、というのはイメージして頂けましたでしょうか。
（譲渡代金≦買換え代金の場合は、またちょっと計算が変わってきますが今回は省略します）

税額だけで見た時に、実質でお得なのはB)ですが、その時に手元にお金を残しておきたい理由があったり、自分自身では売る可能性は限りなく低いので、相続で資産を引き継いだ人に先送り、そんな場合にはC）というのも合理的な選択となり得ます。

また、①の額と住宅ローン控除で還付される額との比較によってはA)という場合もあるでしょう。

ライフステージにあわせての住み替え、制度を上手に利用したいですね！


※記事の内容は作成時の税制に基づくものです。最新の税制、個別の詳細な要件などは国税庁、税理士等にご確認下さい。　2021.11.14