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【土地の価格の考え方②】土地の形、建築制限と価格との関係2022-01-29

【土地の価格の考え方②】土地の形、建築制限と価格との関係

土地の価格について、単純に面積に比例しないことがあります。
その比例しない場合の一つに、有効利用できるかどうか、ということがあります。

例えば、下の図のような場合で考えてみましょう。


ケース）第一種低層住居専用地域　建ぺい率50％、容積率100％　
周辺で、100㎡の南道路の土地が3000万円が相場と仮定します。(1㎡あたり30万円）

100㎡の土地と50㎡の土地をあわせた全体150㎡でみると、建物もゆったり建てられ、陽当たりも良く魅力がありますね。
全体の150㎡だと150㎡×30万円=4500万円くらいで売れそうかな、と期待ができます。

では、50㎡の土地を単独で見てみましょう。
南道路で日当たりが良さそうです。ただ、容積率100％だと延べ面積で50㎡と、住宅としてはかなり小さくなってしまいます。
50㎡×30万円＝1500万円で売れるかというと、建物を建てる土地としては使いづらく、そもそも需要が少なそうです。1500万円で仮に売りに出してもなかなか売れず、1000万円でも売れるかどうか、とそんなことも考えられます。

次に、100㎡の方は、延べ面積は100㎡と、一戸建てとしては一般的な大きさの間取りは入りそうですが、道路に面している間口が2mだと、カースペースはとれても小型車となり、また南側に建物が建つと日当たりはあまり良くはなさそうです。
100㎡×30万円＝3000万円で売れるかというと、やはり苦戦しそう、2500万円くらいなら、というところで落ち着くとします。

単独で売りに出すと、1000万円、2500万円、あわせて3500万円のものが合わせて売りに出すと4500万円にもなり得るわけです。

陽当たり、カースペースはそれほど重視しない（少なくとも、価格とのバランスの上で）、欲しい部屋数を欲しいエリアで、という人にとっては100㎡の土地は周りの相場より安く買える場合があるということでもあります。

物件を探す上での参考になれば幸いです。

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ページ作成日　2022-01-29