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【不動産取得税について】掛かるかどうかの大まかな目安。2022-02-10

【不動産取得税について】掛かるかどうかの大まかな目安。

不動産を買うと不動産取得税が掛かる？
原則はそうなんですが、掛からないことも多いです。
その大まかな目安について、今回は取り上げてみたいと思います。
大まか、と言いながら、ちょっと計算式を変形したりします。でも、その式の変形によって不動産取得税が掛かる基準が見えてくるので流し読みで構いませんのでお付き合い下さい。

ここでは、税額の軽減措置がある居住用（セカンドハウスを含む）の場合についてみていきます。
この軽減措置が適用される大前提が居住用、ということから、まず国民の生活の基本となる、住居については軽減しよう、というニュアンスが見て取れるかと思います。
ただ、贅沢な家は別だよ、というのを見ていくのがこれからの流れ。

さらに、ある程度の耐震性などを備えた住宅の普及という面から、昭和57年1月以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合するもの、あるいは新耐震基準に適合するための改修を行うもの、という条件が付されます。
他、面積などの要件も満たしているものとします。

では、いよいよ、税額の計算に。

建物の不動産取得税
不動産取得税＝（建物固定資産税評価額－控除額）×3％
となります。
たとえば、平成9年以降の建物の場合、控除額は1200万円となっています。
令和3年度の横浜地方法務局の課税標準価格認定基準表によると、木造の新築建物で1㎡あたり99,000円となっています。
ということは120㎡の建物でも1188万円なので、上記の式に数字を当てはめるとマイナスになるので掛かりません。
中古の戸建てで年数が経って減価償却したものだと、控除額も小さくなりますが、その小さくなるペースが大体、減価償却と同じペースなので、その場合でもおおむね同じイメージです。
大き目の家だと不動産取得税が掛かる場合がありますが、100㎡前後の普通の家であれば、掛からないようにしよう、という意図が見えてきます。（鉄骨造、鉄筋コンクリート造などになると、評価額が少し高くなります）

土地の不動産取得税
不動産取得税＝（土地固定資産税評価額×1/2）×3％－控除額（下記AかBの多い金額）
A＝45,000円
B＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％

少なくとも、税額から45,000円は控除できて、Bの値の方が大きければ、そちらで控除できる、ということですね。
ここで、ちょっと式を変形しましょう。
そもそも、土地1㎡当たりの固定資産税評価額＝土地固定資産税評価額/土地面積、ですから、式を変形していくと

（土地固定資産税評価額×1/2）×3％－B
＝（土地固定資産税評価額×1/2）×3％－（土地固定資産税評価額/土地面積)×1/2 × 課税床面積 × 2 × 3％
＝（土地固定資産税評価額×1/2）×3％×（土地面積－課税床面積×2）/土地面積

となります。​​​​​
ポイントは（土地面積－課税床面積×2）の部分。
ここがマイナスなら、土地の不動産取得税は掛からない、となるわけですね。
言葉で言い換えると、建物の床面積の2倍よりも土地が小さければ土地の不動産取得税は掛からない、ということです。
建物が100㎡なら、土地が200㎡以下、建物が90㎡なら土地が180㎡以下、と数字を具体的に入れてみるとよりイメージしやすいでしょう。
お庭がすごい広い家だと、贅沢だから税金を掛けても良いだろう、というイメージです。

戸建の場合で見ていきましたが、マンションの場合は土地の持分について同じように考えればOKです。

まとめると、ほんとうに大まかなイメージですが、ある程度の築年数以内でお庭がそこまで大きくなければ、ということですね。

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ページ作成日　2022-02-10